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Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer – Bei der Übertragung von Grundstücken ist die Bewertung der Immobilie entscheidend

Aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilien steigen die Grundstückspreise schon seit Jahren – vor allem in den Ballungszentren. Bei der Übertragung von Grundstücken, sei es durch Erbschaft oder Schenkung, ist der Wert dieser Immobilien auf einmal entscheidend. Für Grundvermögen wird für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ein steuerlicher Wert gesondert ermittelt und vom zuständigen Lagefinanzamt festgestellt.
Aber wie berechnet sich eigentlich der steuerliche Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken?
Mit Standorten in Deggendorf und München unterstützt unsere Steuerberatungsgesellschaft unsere Mandanten u.a. bei der Erstellung von Steuererklärungen zur Erbschaft- und Schenkungssteuer sowie zur gesonderten Feststellung von Grundvermögen, Betriebsvermögen, Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften.
Unsere Deggendorfer und Münchner Steuerberater beraten, gestalten und optimieren anstehende Grundstücksübertragungen, um in der Generationennachfolge unnötige steuerliche Belastungen zu vermeiden.

Was ist das Grundvermögen?

Zum Grundvermögen gehören:

  1. Der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör
  2. Das Erbbaurecht
  3. Das Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Nicht einbezogen werden:

  1. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder Betriebsgrundstücke
  2. Bodenschätze
  3. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind.

Wie werden unbebaute Grundstücke bewertet?

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt auf Basis der Bodenrichtwerte. Diese werden – gemäß Baugesetzbuch – von den Gutachterausschüssen ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte wird alle zwei Jahre durchgeführt. Für die Bewertung unbebauter Grundstücke ist grundsätzlich der zuletzt festgestellte Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren; ggf. sind noch Wertkorrekturen (z.B. Umrechnung Bodenrichtwert auf tatsächliche Geschossflächenzahl, Abschlag für Frei- und Verkehrsflächen, etc.) vorzunehmen.
Wenn der örtliche Gutachterausschuss für ein Grundstück keinen Bodenrichtwert ermittelt hat, so ist der Bodenwert pro m² aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Wie werden bebaute Grundstücke bewertet?

Grob gesagt gelten Grundstücke als bebaut, wenn sich darauf ein benutzbares Gebäude befindet.
Es werden die folgenden Arten von bebauten Grundstücken unterschieden:

  1. Ein- und Zweifamilienhäuser
  2. Mietwohngrundstücke
  3. Wohnung- und Teileigentum
  4. Geschäftsgrundstücke
  5. Gemischt genutzte Grundstücke
  6. Sonstige bebaute Grundstücke

Der Gesetzgeber hat drei Verfahren eingeführt, mit denen der steuerliche Wert bebauter Grundstücke ermittelt wird: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Mit dem Vergleichswertverfahren werden bewertet:

  1. Wohnungseigentum
  2. Teileigentum
  3. Ein- und Zweifamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren wird verwendet für:

  1. Mietwohngrundstücke
  2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt

Im Sachwertverfahren sind zu bewerten:

  1. Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn kein Vergleichswert vorliegt
  2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt
  3. Sonstige bebaute Grundstücke

Wenn Wahlrechte bestehen, mit welchem Verfahren ein bebautes Grundstück bewertet werden kann, führen unsere Steuerberater in Deggendorf und München Modellrechnungen durch und wählen das für Sie günstigste Bewertungsverfahren aus.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren wurde im Rahmen der Erbschaftsteuerreform für Bewertungsstichtage ab dem Jahr 2009 eingeführt. Bei diesem Verfahren werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem jeweiligen Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichspreise werden vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilt. Alternativ können von den Gutachterausschüssen auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern meistens schwierig. Grund dafür ist die sehr vielfältige Architektur, die die Bestimmung von Vergleichspreisen erschwert.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren war bereit für Bewertungsstichtage vor 2009 anzuwenden. Es wurde jedoch im Rahmen der Erbschaftsteuerreform für Stichtage ab dem Jahr 2009 grundlegend geändert. Das Ertragswertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen die Ertragserzielung vorrangig ist und eine übliche Miete am Immobilienmarkt ermittelt werden kann.
Bei diesem Verfahren wird der Grundbesitzwert aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert bestimmt. Der Bodenwert wird wie bei unbebauten Grundstücken mit Hilfe der Bodenrichtwerte festgestellt. Der Gebäudewert ermittelt sich nach dem Reinertrag im Sinne des Bewertungsgesetzes abzüglich Bodenwertverzinsung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, welcher vom Liegenschaftszinssatz abhängig ist. Durch dieses Verfahren kann der Gebäudewert aufgrund der in den letzten Jahren meist erheblich gestiegenen Grundstückspreise auch negativ werden, da höhere Bodenrichtwerte maßgebenden Einfluss auf die Bodenwertverzinsung haben. Der Grundbesitzwert entspricht jedoch immer mindestens dem reinen Bodenwert.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008 für die Bewertung bebauter Grundstücke eingeführt. Dieses Verfahren soll bei Immobilien angewendet werden, bei denen die Herstellungskosten im Vordergrund stehen und nicht der Ertrag.

Auch beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt bestimmt. Der Gebäudesachwert ergibt sich durch Multiplikation der Gebäuderegelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche. Davon wird dann die Alterswertminderung abgezogen. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert. Zum Schluss wird dieser Wert anhand einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen.

Was passiert, wenn der tatsächliche Verkehrswert nachweislich niedriger ist?

Wenn der tatsächliche Verkehrswert zum Bewertungsstichtag nachweislich niedriger ist, so ist dieser als steuerlicher Wert zu berücksichtigen. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Auszüge aus der Kaufpreissammlung werden im Allgemeinen nicht anerkannt.
Auch ein Kaufpreis, der ein Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, kann als Nachweis dienen.

Unsere Steuerkanzlei mit Niederlassungen in Deggendorf und München ermittelt bereits im Vorfeld von Übertragungen den voraussichtlichen Grundstückswert und die daraus resultierende Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer anhand von Modellrechnungen.
Auch ertragsteuerliche Folgen, z.B. bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien, werden von unseren Steuerberatern berücksichtigt, um ein Gesamtbild der steuerlichen Folgen einer Grundstücksübertragung zu erhalten.
Durch diese ganzheitliche Herangehensweise werden steuerliche Folgen anstehender Grundstücksübertragungen planbar und berechenbar. Unliebsame Überraschungen werden vermieden.